פסק-דין בתיק ע"א 10278/09

השופט  י' דנציגר:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת ע' ברון) בת"א 1764/04 שניתן ביום 9.11.2009 ולפיו נדחתה תביעת המערער לתשלום פיצויים בסך של 3.6 מיליון ש"ח בגין שינוי ייעוד מקרקעין.

העובדות על פי פסק דינו של בית המשפט המחוזי

1.        המערער הוא יורשו של שאול שקולניק ז"ל (להלן: האב). בשנות ה-70 של המאה הקודמת היו האב ואחיו (להלן יחדיו: האחים שקולניק) בעלים במשותף של חלקות 5 ו-6 בגוש 6578 ברעננה, חלקות שייעודן היה למגורים ושיעור הבנייה המותרת בהן עמד על 25% (להלן: החלקות ההיסטוריות).

2.        בחודש מאי 1979 פורסמה על ידי המשיבה 1 תכנית לאיחוד וחלוקה מחדש של קרקעות וביניהן החלקות ההיסטוריות (להלן: התכנית הראשונה). במסגרת התכנית חולקו החלקות ההיסטוריות לחלקות קטנות יותר המתאימות לבניית קוטג'ים ושיעור הבנייה המותרת בחלקות החדשות שנוצרו עלה ל-50%. יחד עם זאת, הופרשו מתוך החלקות ההיסטוריות מספר חלקות לצרכי ציבור והן נרשמו על שם המשיבה 2, עיריית רעננה.

3.        בסמוך לאחר אישור התכנית הראשונה פנה ראש עיריית רעננה אל אחד מאחיו של האב ששימש בעבר כראש עיריית רעננה ועדכן אותו לגבי מאמצים שעושה העירייה על מנת לגייס כספים לצורך השלמת בנייתו של בית יד לבנים, בין היתר באמצעות מכירת מקרקעין שהופקעו בעבר מבעלים פרטיים לצרכי ציבור והועברו לבעלות העירייה, תוך קבלת אישור לשינוי ייעוד המקרקעין למגורים ולמכירתם מן הבעלים "המקוריים" של המקרקעין, קרי אלו שהיו בעלי המקרקעין במועד ההפקעה. ראש עיריית רעננה ביקש כי האחים שקולניק ייתנו גם הם את הסכמתם לשינוי ייעוד כאמור ולמכירת חלק מן המקרקעין שהופרשו לצרכי ציבור על פי התכנית הראשונה, כאשר יתרת המקרקעין שהופרשו יוסיפו לשמש למטרות ציבוריות. האחים שקולניק נעתרו לבקשה זו וחתמו בשנת 1980 על כתב ויתור בו צויין כי הם מוותרים על כל תביעה לפי סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה) בגין שינוי ייעוד וכי הם מסכימים למכירת חלק מן המקרקעין שהופקעו על מנת שהתרומה תשמש להשלמת בית יד לבנים (להלן: כתב הויתור).

4.        כעבור כשנה, ביום 5.11.1981, פרסמה המשיבה 1 תכנית שלפיה שונה ייעודן של חלק מן החלקות שביחס אליהן ניתנה הסכמת האחים שקולניק מייעוד ציבורי לייעוד של מגורים. כמו כן בוצעו במסגרת תכנית זו איחוד וחלוקה מחדש של החלקות. על אף הסכמתם של האחים שקולניק לשינוי ייעוד החלקות, ייעודה של אחת החלקות, חלקה 304, לא שונה למגורים אלא נותר שטח לבניין ציבורי.

5.        בראשית שנות השמונים של המאה הקודמת מכרה עיריית רעננה את החלקות שביחס אליהן ניתנה הסכמת האחים שקולניק - למעט את חלקה 304 - והתמורה שהתקבלה שימשה להשלמת בנייתו של בית יד לבנים.

6.        ביום 3.10.2002 פרסמה המשיבה 1 תכנית נוספת אשר חילקה את חלקה 304 לשלושה מגרשים: אחד יועד למגורים (להלן: מגרש 2001), אחד יועד לשטח ציבורי פתוח ואחד יועד לדרך. במקביל פורסמה תכנית שלפיה הופקעו מקרקעין אחרים, שהיו בבעלות משפחה בשם טל, לצרכי סלילת דרך ציבורית. במקום לפצות את משפחת טל בגין ההפקעה, הוסכם כי מגרש 2001 יינתן למשפחה כקרקע חליפית. הסכם ברוח זו נערך בין המשיבה 1 לבין משפחת טל בשנת 2001 וקיבל את אישור מנכ"ל משרד הפנים. משפחת טל הפכה, איפוא, להיות לבעלי מגרש 2001.

7.        המערער, שהוא כאמור יורשו של האב, פנה בשלהי שנת 2003 ובתחילת שנת 2004 למשיבות בדרישה כי ישולמו לו פיצויים בעקבות שינוי ייעוד מגרש 2001 בהתאם להוראת סעיף 196 לחוק התכנון והבניה ומכוח זכות הקניין של האב במגרש זה. המשיבות דחו דרישתו זו ובעקבות זאת הגיש המערער תביעה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בה עתר לתשלום פיצויים מכוח סעיף 196 האמור וכן בעילות על עשיית עושר ולא במשפט והפרת חובה חקוקה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

8.        בית המשפט המחוזי דחה את התביעה. נקבע כי מאחר שהתכנית הראשונה, שהייתה תכנית איחוד וחלוקה, הביאה להשבחת המקרקעין שנותרו בבעלותם של האחים שקולניק, לא התקיימו תנאי סעיף 196 לחוק התכנון והבניה לפיהם נדרש כי ההפקעה תהיה ללא תשלום פיצויים. בית המשפט המחוזי ציין כי מידת ההשבחה של המקרקעין לא התבררה עד תומה לפניו אך לעניין זה חשיבות רק בתביעה לתשלום פיצויים בגין ההפקעה עצמה להבדיל מתביעה לקבלת פיצויים עקב שינוי הייעוד מן הסוג שהגיש המערער.

9.        טענת המערער לפיה מאזכור סעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבניה בכתב הויתור שנערך על ידי המשיבה 2, יש משום הודאה שמדובר במקרקעין שהופקעו ללא פיצוי נדחתה, תוך שנקבע כי כתב הויתור אינו יכול להקים זכויות שאינן קיימות באופן מהותי בהתאם לתנאי סעיף 196 לחוק התכנון והבניה.

10.      בית המשפט המחוזי נדרש לאופייה של הפרשת המקרקעין למשיבה 2 במסגרת התכנית הראשונה וקבע, בהסתמך על פסק דינו של בית משפט זה בעע"ם 5839/06 בראון נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז (לא פורסם, 25.9.2008) (להלן: עניין בראון) ובהסתמך על הוראות בתכנית הראשונה בהן צויין במפורש כי המדובר ב"הפקעה", כי דין הפרשה זו כדין הפקעה.

11.      בנוסף לאמור לעיל, קבע בית המשפט המחוזי כי המערער לא הוכיח את טענתו לפיה לאב היה חלק מסויים בחלקות ההיסטוריות וכי בחלק זה היה מצוי מגרש 2001, ועל כן לא ניתן לדעת מה חלקו של המערער בפיצוי המגיע לו לשיטתו, ואם בכלל מגיע לו פיצוי כאמור.

12.      לבסוף, נפסק כי מאחר שזכויות הבנייה שניתנו לאחים שקולניק הביאו להשבחת המקרקעין שנותרו בבעלותם - נשמט היסוד תחת עילות התביעה החלופיות של המערער על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט והפרת חובה חקוקה.

           מכאן הערעור שלפנינו.

טענות המערער

13.      המערער טוען - באמצעות בא כוחו, עו"ד ג' וינס - כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מבוסס על עמדה "שאבד עליה הכלח", ולפיה הרשות יכולה לעשות במקרקעין שהופקעו שימוש כבשלה ללא קשר לייעוד שלשמם הופקעו. המערער מוסיף וטוען כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי מבוסס על טענות שנטענו לראשונה בתצהירים שהוגשו מטעם המשיבות והמהוות "הרחבת חזית". לעניין זה נטען כי המערער הביע את התנגדותו המפורשת להעלאת טענות אלה - הנוגעות להשבחת המקרקעין כתוצאה מן התכנית הראשונה ולהכרה בהשבחה זו כתשלום פיצויים בגין ההפקעה - הן בדיוני ההוכחות שהתקיימו לפני בית המשפט המחוזי והן בסיכומיו. לגופם של דברים, טוען המערער כי משמעות קביעתו של בית המשפט המחוזי באשר לפיצוי בדמות השבחה במסגרת התכנית הראשונה היא כי מתן פיצוי בגין מקרקעין שהופקעו יכשיר את שינוי ייעודם עם חלוף הזמן, אף אם יהא זה לייעוד שלא ניתן להפקיע מקרקעין למענו. לטענת המערער, בהעדר פיצוי בגין שינוי הייעוד לאחר ההפקעה אין כל נפקות לתשלום פיצויים בעת ההפקעה. כן נטען כי אין בסיס לקביעת בית המשפט המחוזי כי ההשבחה שוות ערך לפיצויים שהיו משתלמים עבור נטילת המקרקעין שכן המשיבות לא הוכיחו כלל את שווי ההשבחה. המערער מוסיף וטוען כי קביעתו של בית המשפט המחוזי כי ההשבחה על פי התכנית הראשונה כמוה כפיצוי בגין נטילת המקרקעין אינה עולה בקנה אחד עם הראיות שהוצגו לפניו. המערער אף משיג על קביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה לא הוכיח את חלקו הספציפי של האב במקרקעין ואת הימצאותו של מגרש 2001 בחלק זה. המערער שב על טענותיו לפני בית המשפט המחוזי לפיהן התקיימו תנאי סעיף 196 לחוק התכנון והבניה, לפיהן המשיבות ביצעו כלפיו עולה של הפרת חובה חקוקה ולפיהן המשיבות התעשרו שלא כדין על חשבונו בשל שינוי ייעוד מגרש 2001 לייעוד של מגורים.